DONA CONSIGLIO: Quando acquistate una casa richiedendo le agevolazioni Prima Casa dovete tenerla almeno 5 anni, ma se volete venderla prima dovete acquistare una nuova casa entro 12 mesi, così da non perdere le agevolazioni ed anzi poter usufruire del credito d’imposta nel nuovo acquisto.
Se invece la vostra idea è quella di vendere senza ricomprare allora nel momento in cui fate l’atto di vendita dovrete dichiarare al notaio di non voler riacquistare, per non incorrere successivamente in accertamenti con conseguenti multe da pagare (oltre alla differenza del 7% che sicuramente arriverà). In quella sede il notaio, che è anche sostituto di imposta per lo Stato, calcolerà la differenza che voi dovrete versare all’Agenzia delle Entrate sul valore catastale.
Ma partiamo dall’inizio: quando si compra un immobile da un privato, (diverse sono le condizioni se si acquista da una ditta costruttrice) e il bene è prima casa, l’acquirente dovrà pagare le seguenti imposte:
- l’imposta di registro: (si tratta dell’IVA) che dal 9%, si riduce al 2% se l’acquirente non è proprietario di altri appartamenti o beni immobili;
- l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale, di 50 euro ciascuna.
Nel caso in cui si voglia vendere casa prima dei 5 anni, si perderà immediatamente il diritto alle agevolazioni ottenute, rimborsando lo Stato per aver usufruito di un diritto che nel frattempo si è perso. L’atto viene “ripreso” e l’imposta viene liquidata con le aliquote previste per la seconda casa. Viene recuperata in entrambi i casi la differenza d’imposta con una soprattassa del 30% su tale differenza, oltre agli interessi.
In poche parole si restituirà allo Stato la differenza tra il regime ordinario e quello agevolato sia se la residenza nel Comune in cui è ubicato l’appartamento, non è stata spostata nei primi 18 mesi, sia se l’acquirente decide di vendere (entro i 5 anni dall’acquisto) e non ne acquisti un’altra.
Se poi si è abitata la casa per meno di metà del periodo trascorso fra l’acquisto e la vendita, si pagherà l’imposta sulla plusvalenza, cioè sulla differenza fra prezzo di acquisto, aumentato delle spese di ristrutturazione, e ricavo della vendita.
Se però, non vogliamo perdere le agevolazioni prima casa, entro un anno dalla vendita, dovremo acquistare un’altra prima casa, in questo caso non si dovrà pagare alcuna imposta e si avrà anche diritto a recuperare l’imposta pagata per l’acquisto precedente.
Questo accade anche nel caso in cui si decida di comprare un terreno sul quale, entro 12 mesi dalla cessione della prima casa, costruire una nuova prima casa, dichiarandola ufficialmente dimora abituale.
